매입 전 위험점검

도로필지 위 무허가 건축물, 매입 후 철거 책임은 누구에게 있나

도로로 이용되는 필지 위에 무허가 건축물이나 지장물이 설치돼 있는 경우, 매입 후 이를 철거하는 책임과 절차가 복잡할 수 있어 매입 전 현황을 반드시 확인해야 합니다. 철거 협의가 되지 않으면 소송이나 행정대집행 등 시간이 걸리는 절차로 이어질 수 있습니다.

도로필지 위 무허가 건축물, 매입 후 철거 책임은 누구에게 있나, 핵심만 요약하면 무엇인가요?

• 도로필지 위 무허가 건축물이나 지장물은 매입 후 철거 책임과 절차가 복잡할 수 있습니다.
• 협의가 안 되면 철거 청구 소송이나 행정대집행 등 시간이 걸리는 절차로 이어질 수 있습니다.
• 장기간 방치된 구조물은 상대방이 취득시효나 관습법상 권리를 주장할 수 있어 위험을 함께 검토해야 합니다.

무허가 건축물이 도로필지에 있는 이유는 무엇인가요?

오래전 도로 경계가 불분명하던 시기에 지어진 건축물이 실제로는 도로필지 경계를 침범한 채 남아있는 경우가 있습니다.

매입 전에는 무엇을 확인해야 하나요?

현장 방문과 지적측량을 통해 건축물이 실제로 도로필지를 침범했는지, 침범 면적이 얼마나 되는지 먼저 확인해야 합니다.

소유자 본인이 설치했다면 어떻게 되나요?

매입 전 철거를 완료하거나, 철거 비용을 감안해 매매가를 조정하는 방식으로 정리하는 것이 일반적입니다.

제3자가 설치했다면 어떻게 되나요?

철거 청구 소송을 제기하거나 협의를 통해 매수·보상하는 방법이 있으며, 협의가 원만하면 소송보다 빠르게 해결할 수 있습니다.

오래된 구조물은 철거가 더 어려운가요?

장기간 방치된 구조물은 상대방이 취득시효나 관습법상 권리를 주장할 수 있어, 매입 전 이런 위험까지 함께 검토해야 합니다.

정비구역 내 지장물은 어떻게 처리하나요?

재개발구역으로 지정되면 이주·철거 절차가 사업 일정에 맞춰 함께 진행되는 경우가 많아, 개별 철거보다 정비사업 절차 안에서 정리되는 경우가 있습니다.

매입 전 협상에는 어떻게 반영하나요?

철거 책임과 비용을 누가 부담할지 매매계약서 특약에 명확히 기재해두면 매입 후 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

행정대집행은 언제 활용되나요?

무허가 건축물이 도로 통행에 큰 지장을 주고 소유자가 자진 철거에 응하지 않으면, 관할 구청이 행정대집행 절차로 강제 철거에 나서는 경우가 있어 개인 간 협의 외에 행정적 해결 경로도 있음을 알아둘 필요가 있습니다.

철거 전 안전진단이 필요한 경우도 있나요?

오래된 구조물을 철거할 때는 인접 건축물과의 안전 문제를 고려해 사전 안전진단이나 전문 업체를 통한 철거가 필요한 경우가 있어, 무리하게 임의 철거를 진행하지 않는 것이 안전합니다.

실제로 확인할 때는 어떤 순서로 진행하나요?

가장 흔하게 하는 실수는 무엇인가요?

• 지장물이 있는 상태로 매입한 뒤 철거 비용을 누가 낼지 정하지 않아 분쟁이 생기는 경우가 있습니다.
• 오래된 구조물을 사전 안전진단 없이 임의로 철거하다 인접 건물에 피해를 주는 경우가 있습니다.
• 협의 매수가 가능한데도 처음부터 소송을 택해 해결이 늦어지는 경우가 있습니다.

매입 전 위험점검 관련해 함께 보면 좋은 정보는 무엇인가요?

• 재개발 사도·사실상 사도의 보상 평가 기준
• 도로필지 매입 전 체크리스트, 권리·평가·활용 확인
• 도로필지 매입 후 활용이 제한되는 경우와 위험 요소
• 도로부지 경매로 매입할 때 특히 주의할 점
• 도로부지에 가압류·가처분이 걸려 있으면, 매입해도 되나
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