매입 전 위험점검

재개발 사도·사실상 사도의 보상 평가 기준

사도법에 따른 사도는 인근 토지 평가액의 5분의 1을 넘지 않는 범위에서 평가하고, 사실상의 사도는 편입 용도에 따라 5분의 1 또는 3분의 1 이내로 평가하는 것이 판례상 기준입니다. 도로 부지를 매입할 때는 이 낮은 평가 기준을 미리 확인해야 합니다.

• 사도법상 사도 — 인근 토지 평가액의 5분의 1 이내
• 사실상 사도(도로 등 공공시설용지 편입) — 인근 토지 평가액의 5분의 1 이내
• 사실상 사도(그 외 용지 편입) — 인근 토지 평가액의 3분의 1 이내
• 일반 대지 — 감정평가 기준에 따른 통상 평가

왜 도로 부지는 낮게 평가되나요

도로로만 이용되는 토지는 건축 등 다른 용도로 활용하기 어려워 일반 대지보다 활용가치가 낮게 평가됩니다. 판례는 이런 특성을 반영해 인근 토지 평가액의 일정 비율 이내로 평가하도록 기준을 제시하고 있습니다.

사도법상 사도와 사실상 사도의 평가 차이

사도법상 허가를 받은 사도는 인근 토지 평가액의 5분의 1 이내로 평가되며, 사실상의 사도는 도로 등 공공시설용지로 편입되는지, 그 외 용도로 편입되는지에 따라 5분의 1 또는 3분의 1 이내로 나뉘어 평가됩니다.

재개발 구역 내 도로 부지 매입 시 확인할 점

매입 전 해당 부지가 공도인지, 사도법상 사도인지, 사실상의 사도인지 먼저 확인해야 정확한 평가 기준을 예상할 수 있습니다. 지목이나 등기부등본만으로 판단하기 어려운 경우 감정평가사나 전문가 확인이 필요합니다.

도로 부지도 조합원 자격이 인정되나요

토지만 소유해도 조합원 자격이 인정되는 재개발의 특성상, 도로 부지 소유자도 조합원 자격 자체는 인정될 수 있습니다. 다만 평가액이 낮아 권리가액이나 분담금에 미치는 영향이 클 수 있어 사전 확인이 중요합니다. 조합원 자격의 구체적인 판단 기준은 rights.tnvjaos.com에서 다룹니다.

정비사업에서 도로 부지는 어떻게 처리되나요

정비구역 내 기존 도로는 정비기반시설로 편입돼 사업시행계획에 따라 새로운 도로로 재정비되거나 용도가 변경되는 경우가 많습니다. 기존 도로 소유자에 대한 보상이나 정산은 관리처분계획 단계에서 함께 다뤄집니다.

평가에 이의가 있으면 어떻게 하나요

평가 결과에 이의가 있으면 재감정을 요청하거나, 협의가 이뤄지지 않으면 수용재결이나 행정소송 등 절차로 다툴 수 있습니다. 도로 부지는 평가 기준 자체가 복잡해 전문가 확인을 거치는 것이 안전합니다.

매입 전 체크리스트

① 등기부등본으로 소유자(국가·지자체·개인) 확인, ② 도로관리대장 등재 여부 확인, ③ 사도법상 허가 여부 확인, ④ 현장에서 실제 이용 현황 확인, ⑤ 감정평가 시 적용될 평가 기준 사전 문의 순으로 점검하면 낮은 평가로 인한 손실을 미리 가늠할 수 있습니다. 항목별로 확인한 날짜와 담당 부서를 함께 기록해두면 이후 협의나 이의 제기 과정에서도 근거 자료로 활용할 수 있습니다.

자주 묻는 질문